Schnellinger Immobilientreuhänder GmbH | Zum Benutzungsentgelt für allgemeine Teile der Liegenschaft im WEG
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Die Verfolgung eines Anspruchs auf Zahlung eines Benützungsentgelts (§ 1041 ABGB) gegen einen Mit- und Wohnungseigentümer, der allgemeine Teile der Liegenschaft ohne Zustimmung der übrigen ausschließlich nützt, gehört nicht zur Verwaltung der Liegenschaft.
OGH: § 18 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 beschränkt die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft auf Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft. Nach der Rsp zeichnen sich Verwaltungshandlungen dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht. Bloße Besitz- und Gebrauchshandlungen einzelner Miteigentümer sowie Verfügungen, die in die Gemeinschaftsrechte oder in die Anteilsrechte der Miteigentümer eingreifen, zählen nicht zur Verwaltung der Liegenschaft. Die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft, die nach § 16 Abs 2 WEG genehmigungspflichtig ist, ist keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft.

Wenn einem Miteigentümer ein seinen Miteigentümeranteil übersteigender Teil der gemeinschaftlichen Sache zur persönlichen Benützung überlassen wird, ist der dadurch diesem Miteigentümer zukommende verhältnismäßig größere Nutzen durch eine entsprechende Leistung, das Benutzungsentgelt, auszugleichen. Die Zustimmung einzelner Mit- und Wohnungseigentümer begründet aber keine Benützungsregelung und es ist jeder Mit- und Wohnungseigentümer berechtigt, von einem anderen Mitglied der Gemeinschaft im streitigen Verfahren mit Klage nach § 523 ABGB die Beseitigung und/oder Unterlassung nicht genehmigter Änderungen zu begehren. Die Abwehr von Nutzungs- oder Eingriffshandlungen Dritter ist keine Verwaltungshandlung. Die Verfolgung eines Anspruchs auf Zahlung eines Benützungsentgelts (§ 1041 ABGB) gegen einen Mit- und Wohnungseigentümer, der allgemeine Teile der Liegenschaft ohne Zustimmung der übrigen ausschließlich nützt, gehört auch nicht zur Verwaltung der Liegenschaft iSd § 18 Abs 1 Satz 1 WEG 2002. Die Eigentümergemeinschaft ist somit nicht nach § 18 Abs 1 WEG 2002 aktivlegitimiert, sondern nur im Wege einer Abtretung nach § 18 Abs 2 WEG 2002.

Ein Mit- und Wohnungseigentümer kann aber seinen Anspruch auf Zahlung eines Benützungsentgelts iSd § 1041 ABGB analog § 18 Abs 2 WEG 2002 an die Eigentümergemeinschaft abtreten; diese abstrakte Abtretungsmöglichkeit begründet auch die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft.

(OGH 22.11.2016, 5 Ob 88/16a, JusGuide 2017/04/15482 (OGH)