Hinweis Immobilienertragssteuer

Grundsätzlich sind für die Ermittlung der Absetzungen für Abnutzungen die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten zu Grunde zu legen.

Wird jedoch ein zum 31. März 2012 nicht steuerverfangenes Grundstück im Sinne des § 30 Abs. 1 EStG erstmalig zur Erzielung von Einkünften verwendet, sind der Bemessung der Absetzung für Abnutzung die fiktiven Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung zu Grunde zu legen.

Soweit Grundstücke am 31. März 2012 ohne Berücksichtigung von Steuerbefreiungen nicht steuerverfangen waren sind als Einkünfte, wenn keine Umwidmung stattgefunden hat, der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 86 % des Veräußerungs­erlöses anzusetzenden Anschaffungskosten, anzusetzen.

Der Unterschiedsbetrag erhöht sich um die Hälfte der in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs. 3 EStG abgesetzten Herstellungsaufwendungen, soweit er innerhalb von fünfzehn Jahren vor der Veräußerung vom Steuerpflichtigen selbst oder im Fall der unentgeltlichen Übertragung von seinem Rechtsvorgänger geltend gemacht wurden.

Wurde bei einem Grundstück die Absetzung für Abnutzung gemäß § 16 Abs. 1 Z 8 EStG von den fiktiven Anschaffungskosten (siehe obige Ausführungen) bemessen und war es zum 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen, ist weiters zu beachten, dass die Einkünfte für Wertveränderungen vor und ab der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung gesondert zu ermitteln sind:

  • Für Wertveränderungen bis zum Beginn der Einkünfteerzielung kann § 30 Abs. 4 EStG angewendet werden, wobei an Stelle des Veräußerungserlöses die fiktiven Anschaffungskosten treten
  • Wertveränderungen ab dem Beginn der Einkünfteerzielung sind nach § 30 Abs. 3 EStG zu ermitteln, wobei an Stelle der tatsächlichen Anschaffungskosten die fiktiven Anschaffungskosten treten.

 

Abs. 3 besagt, dass als Einkünfte der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten (im Falle von fiktiven Anschaffungskosten diese) anzusetzen sind. Die Anschaffungskosten sind um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren. Die Anschaffungskosten sind um Absetzungen für Abnutzungen, soweit diese bei der Ermittlung „von Einkünften“ abgezogen worden sind, sowie um die in § 28 Abs. 6 EStG genannten steuerfreien Beträge zu vermindern.

Weiters sind die Einkünfte um die für die Mitteilung oder Selbstberechnung gemäß § 30c EStG anfallenden Kosten und um anlässlich der Veräußerung entstehende Minderbeträge aus Vorsteuerberichtigungen gemäß § 6 Z 12 EStG zu vermindern.

Müssen Grundstücksteile im Zuge einer Änderung der Widmung auf Grund gesetzlicher Vorgaben an die Gemeinde übertragen werden, sind die Anschaffungskosten der verbleibenden Grundstücksteile um die Anschaffungskosten der übertragenen Grundstücksteile zu erhöhen.

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